Covid-19 et non-paiement des loyers commerciaux : contestation sérieuse
L’action du bailleur devant le juge des référés en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire pour non-paiement de l’intégralité des loyers dus au titre du troisième trimestre 2020 se heurte à des contestations sérieuses.
L’ordonnance de référé rendue le 21 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Paris apporte des précisions sur de nouveaux arguments aux fins de neutraliser les sanctions relatives au non-paiement des loyers commerciaux dus au titre du troisième trimestre 2020.
En l’espèce, un locataire a souscrit un bail commercial pour des locaux dans lesquels une activité de restauration sur place et à emporter est exploitée. En raison de l’état d’urgence sanitaire décrété à compter du 12 mars 2020, le restaurant n’a pu ouvrir. Le bailleur a par conséquent accepté de réduire de 50 % le montant du loyer sur la période du 15 mars au 22 juin de la même année. Postérieurement à cette période, le restaurant a réouvert. Mais l’activité a été affectée par des mesures de police administrative (distance entre les tables, l’interdiction d’asseoir des convives de groupes distincts à la même table). Le locataire a sollicité la poursuite des mesures de réduction du loyer. Les négociations ont échoué, le locataire a décidé de ne pas régler l’intégralité des loyers du troisième trimestre 2020.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer le solde du loyer du troisième trimestre 2020 visant la clause résolutoire. Il a par la suite assigné le locataire devant la juridiction des référés en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion.
En réponse à ces demandes, le locataire soulève l’existence de contestations sérieuses faisant échec à la compétence du juge des référés.
En l’espèce, les loyers impayés sont les loyers du troisième trimestre 2021 c’est-à-dire ceux qui couvrent la période de juillet à septembre 2020, période au cours de laquelle le restaurant était ouvert mais affecté par des mesures de police administrative issues du décret n° 2020-860 du 10 juillet 2020. De telles mesures n’ont pas permis au locataire d’exploiter correctement son restaurant, ce qui explique son refus de payer l’intégralité des loyers et ses nombreuses demandes auprès du bailleur pour adapter le montant des loyers, ce qu’il a refusé.
Le juge des référés a rappelé que les contrats doivent être exécutés de bonne foi, et les parties doivent s’adapter aux mesures exceptionnelles.
Pour le juge des référés, la crise sanitaire, les répercussions qu’elle a engendrées sur l’exploitation du locataire (activité partielle) et les négociations qui ont échoué peuvent correspondre à des « circonstances exceptionnelles » nécessitant un aménagement des loyers dus pendant la période visée. Dès lors, l’action du bailleur en acquisition de la clause résolutoire se heurte à une contestation sérieuse.
Si, en ce contexte de crise sanitaire, le juge des référés, à l’instar des dernières ordonnances de référés rendues à la matière, adopte une solution favorable pour le locataire, à dire vrai il semble s’agir d’une décision d’espèce et non de principe. Tout est affaire de circonstances.
